法律事務所 横濱アカデミア

土地又は建物の売買に関するご相談

自宅を売却しようと考えていますが、注意する点や知っておいた方が良い点はありますか。

ご自宅の売却を検討されている方は、一般的に、複数の不動産業者に自宅の売却額の査定を依頼し、 高い査定を出してくれた不動産業者に売却を依頼することになると思います。

もっとも、その際、あまりにも他の査定とかけ離れた高い価格査定を出した不動産業者に売却を依頼すると、 買い手がつかず、かえって売却に時間がかかってしまうことがあるので、その点は気をつけたほうがいいでしょう。
また、不動産業者に売却の仲介をお願いする際には、不動産業者との契約の種類に気をつける必要があります。

すなわち、仲介する契約の種類には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属媒介契約の３つの種類がありますが、 専属媒介契約は、売主自ら買主を見つけて売却することが禁じられる契約ですので、売主自ら買主を探すつもりがある場合には、 専属媒介契約を結ばないようにする必要があります。

中古の建物を購入しました。
ところが、住み始めてしばらくすると、雨漏り、地盤沈下、シロアリの問題がある物件だということが分かりました。
売主に建物を返して代金の返還を受けることは可能でしょうか。

購入した中古建物に、通常の注意力では気づかず、かつ、その売買契約において予定された性能・品質を有しないという 欠陥があった場合、売主は買主に対して損害賠償請求を行うことができます。

ただし、建物を返還し、代金の返還を受けるには、売買契約を解除する必要がありますが、 売買契約の解除は、その売買契約をした目的を達することができないといえる場合でなければすることができません。

雨漏りは、大抵の場合、修理すれば通常通り住むことができるため、解除は難しいでしょう。
地盤沈下やシロアリ被害は、その程度によっては解除することができる場合があります。

建設業者に依頼して建物を建築しましたが、完成した建物は、契約書や設計図と違うところが多くありました。
どうしたらよいでしょうか。

建築において予定された工程を終えている場合には、その建物は、設計図とは異なる部分があっても、一応完成したものとみなされます。
したがって、建物の建築が完成していないことを理由に、建築業者に対し、再度一から建物を建築し直させることを求めることはできません。

しかし、建設業者に対し、契約書や設計図と異なる部分を修理させることを請求することはできますし、 契約書や設計図と異なることを損害として金銭に評価し、損害賠償請求を行うことも可能です。

土地又は建物の賃貸借に関するご相談

建物（土地）を人に賃貸していますが、借家人（借地人）が家賃（地代）を滞納しているので困っています。
滞納家賃の支払いをしてもらえないのであれば、契約を解除して出て行ってもらいたいと考えているのですが、どうしたらよいでしょうか。

滞納家賃（地代）の請求とともに、建物（土地）の明け渡しを請求する必要があります。

アパートを人に貸していましたが、借家人が、家財道具を置いたまま、突然行方不明になってしまいました。
このままでは他の人に貸すこともできませんし、どうしたらよいでしょうか。

行方不明になった借家人に対して建物明渡請求訴訟を提起し、勝訴判決を得る必要があります。
また、それだけでは、家財道具を撤去する権利を得たことにはなりませんので、明渡請求と併せて、滞納家賃の支払請求訴訟も行います。

この勝訴判決に基づいて、借家人の財産である家財道具を差し押さえて競売し、滞納家賃に充当するという手続を踏むことになります。
これらの訴訟は、借家人が行方不明であっても、公示送達という方法を用いることによって行うことができます。

このような手続を踏むことによって、行方不明になった借家人が急に現れても、 その借家人との賃貸借契約及び家財道具の撤去（競売）は適法に終了しているので、借家人から損害賠償請求をされても、 その請求が認められることはありません。

土地（建物）を人に賃貸していますが、賃借人が近隣の住人とトラブルを起こして困っています。どうしたらよいでしょうか。

賃借人が通常の用法を守らないで土地（建物）を使用していることが原因で、近隣住人とトラブルになっているのであれば、 賃借人は賃貸借契約上の賃借人として遵守すべき義務に違反していることになりますので、 賃貸人としては、賃借人に対し、通常の用法を守るように要求することができます。

土地（建物）を賃借して暮らしていますが、突然、地主（家主）から、 一方的に賃貸借契約の解除を申し入れられ、 「出て行ってくれ。」等と言われてしまいました。
どうしたらよいでしょうか。

賃貸人からの賃貸借契約の解除は、賃借人に何らかの落ち度がない限り、認められません。
賃貸人が賃料を受け取らない場合、賃借人としては、賃料を法務局に供託するという手続を採ることによって、 賃料を適法に支払続けることが可能です。

「定期借地権」、「定期借家権」という言葉を聞きましたが、どういうものでしょうか。

賃貸借契約時に、借地や借家の期間を一定に定めて、期間が満了した場合に、賃貸借の更新を行うことができない性質の賃貸借です。

普通借地権（普通借家権）の場合、賃貸期間が完了しても、地主（家主）において、借地人に対して明渡を求める正当事由がなければ、 借地契約は更新されてしまいますが、定期借地権（定期借家権）の場合、地主（家主）に正当事由がなくても、借地契約は更新されることなく、終了します。

土地や建物を人に貸していますが、地代や家賃が近隣の相場と比べてとても安いので、少し値上げをできないだろうかと考えています。 どのような手続があるでしょうか。

当事者同士の話し合いでは解決しない場合、賃料増額請求という手続を裁判所を通じて行うことが可能です。

土地や建物を賃借して暮らしていますが、地代や家賃が、近隣の相場と比べてとても高いと感じており、少し値下げしてもらいたいと考えています。
どのような手続きがあるでしょうか。

上記とは逆に、賃料減額請求という手続を裁判所を通じて行うことが可能です。

土地の賃貸借に関し、更新料をどうするかで揉めています。
どうしたらよいでしょうか。

更新料は賃貸人と賃借人の合意に基づいて発生するものですので、当初の契約において更新料を定めていなかった場合、 協議による以外方法はなく、賃貸人が一方的に更新料を請求することはできません。

建物を借りて商売をしていましたが、賃貸借契約期間が満了したため、別の場所に移ることとしました。
契約時に納めた保証金（敷金）の扱いはどうなるのでしょうか。

原則として、当初の賃貸借契約の内容によります。

土地を地主さんから賃借し、建物を建てて暮らしていますが、建物が老朽化してきたので、建て替えをしたいと地主さんに申し出たところ、 断られてしまいました。建物を建て替えることは不可能なのでしょうか。

増改築ではなく、建物そのものを建て替える場合には借地条件の変更に当たるため、地主の承諾が必要になります。
地主が建替えに承諾すれば、建替えが可能ですが、地主から承諾料を要求されることが多いでしょう。

土地を地主さんから賃借し、建物を建てて暮らしてきましたが、最近、引っ越しを考えるようになりました。
借地上の建物を売却することは可能でしょうか。「借地権」という言葉を聞きますが、どういうものなのでしょうか。

借地上の建物を売却すること自体は可能ですが、借地上の建物を売却すると、借地権も付随して売却されることになります。
借地権とは、建物の所有を目的とする土地の賃借権（又は地上権）のことをいいます。
借地権が買主に売却されると、借地人が変更されることになりますが、借地人の変更には地主の承諾が必要とされています。

もっとも、地主が正当な理由なく、借地人の変更を承諾しない場合には、裁判所に承諾に代わる裁判をしてもらうことができます。

私は、ビルの１階にある店舗を賃借して商売をしていますが、契約の際には、保証金（敷金）を家主さんに預け入れています。
しかし、最近になってビルが競売されると聞きました。
つまり、いずれ家主さんが入れ替わってしまうのですが、このような場合、元の家主さんに預け入れた保証金（敷金）は返還されるのでしょうか。
また、今後も店舗を賃借して商売を続けることはできるのでしょうか。

競売が抵当権に基づくものか否かによって結論が異なります。
抵当権に基づかない競売の場合及び抵当権に基づく競売であっても店舗の引き渡しを受けて賃借を始めたのが抵当権の設定よりも先であるという場合、 家主が途中で変わっても、賃貸借関係は新たな家主に引き継がれます。
また、それらの場合には、ビルの家主が入れ替わる時点で残っている敷金も、新たな家主に引き継がれます。

土地の境界や私道の通行に関するご相談

自宅の隣家と土地の境界で揉めています。どうしたらよいでしょうか。

話し合いで解決することが困難な場合には、裁判所に境界確定訴訟を提起し、境界を定めることになります。

私の自宅の土地の回りはすべて他人の所有する土地となっていて、私の土地は公道に接していません。
そのため、外出するには、必ず隣家の土地を通らねばなりませんが、最近、隣家の方から、「ウチの土地は通るな。」等と言われてしまいました。
どうしたらよいでしょうか。

通行地役権という権利を設定することができます。

マンションに関するご相談

私はマンションの高層階の１戸を購入して住んでいますが、すぐ隣に高層マンションが建てられることになり、 このままだと、眺望や日照が失われてしまいます。
また、隣のマンションから私の部屋が丸見えになってしまいます。これらを防ぐ方法はありますか。

①マンションを建築しようとしている業者に対する建築禁止の仮処分、
②建築審査会に対する審査請求、
③自身のマンションの分譲業者に対する損害賠償請求及び売買契約の解除に基づく
代金返還請求などが考えられます。

• ①は、隣に建築予定のマンションが建つことによって、日照が大きく損なわれるなど、受忍限度を超えることが必要となります。
• ②は、建築予定のマンションの設計が法令に違反することが必要となります。
• ③は、分譲業者が売却時点において、隣にマンションが建築予定であることを知りながら告げなかったなどの事情が必要となります。

区分所有者（マンションの一部を所有している人のことです。）のＡさんが管理費を滞納して管理組合が困っています。
Ａさんに請求するにはどのような方法がありますか。
また、ＡさんがＢさんに区分所有権を売り渡してしまった場合、Ａさんに対してだけでなく、Ｂさんに対して請求することができますか。

管理組合がＡさんに対し支払いを催促しても、Ａさんが支払わない場合、何らかの法的手続を採る必要があります。

具体的には、支払督促という手続や民事訴訟の提起などが考えられます。
Ａさんの管理費の滞納額や滞納期間が著しく、かつ、Ａさんに対し管理費を請求しても Ａさんに差し押さえる財産がないような場合には、Ａさんの区分所有権の競売を請求してＡさんの区分所有権を 強制的に奪うことができる場合があります。

区分所有権がＢさんに移った場合、管理組合は、Ｂさんに対してもＡさんが滞納た管理費を請求することができます。
これは、区分所有権が移った理由が競売であっても同じです。

私はマンションを購入して居住していますが、他の居住者の生活騒音に悩まされています。どうしたらよいでしょうか。

一般社会生活上の受忍すべき程度を超えている場合には、騒音を発生させている者に対して、
損害賠償請求や差止請求が認められる可能性があります。

この受任すべき程度を超えているか否かは、騒音の大きさだけではなく、騒音の原因や、 騒音の生じる時間帯及び日数など総合的に判断されます。

もっとも、マンションの場合、上下階や隣室と繋がっているわけですから、居住しているマンションの防音性能にもよりますが、 一定の生活騒音は生じて当然です。

したがって、基本的には話し合いによって解決すべきです。
当事者同士の話し合いが難しいようであれば、管理組合を通じた話し合いを行い、それが難しいようであれば、 裁判所を用いた話し合い（民事調停）などによるべきでしょう。

私の部屋の天井から水が漏れてきて、部屋が水浸しになってしまいました。
損害賠償請求を行うことが可能でしょうか。可能だとして、誰に対して請求すればよいでしょうか。

水漏れの発生原因が区分所有者や賃借人などの人為的なものである場合、それらの者に対して損害賠償請求を行うことが可能です。

水漏れの発生原因が排水管の老朽化など人為的なものではない場合、 原則として、管理組合に対して、損害賠償請求を行うことが可能です。
但し、漏水部分が専有部分（共有部分（ロビーやエレベーター、階段など）以外の部分）であることが 明らかな場合には、漏水している専有部分の区分所有者又は占有者に対して損害賠償請求を行うことになります。

不動産に関する税金のご相談

取得したとき、売却したとき、所有しているとき、所有している物件を賃貸しているとき、 それぞれの場合にかかる税金はどうなりますか。

取得した場合には、印紙税、登録免許税及び不動産取得税がそれぞれかかります。
売却した場合には、譲渡所得税がかかります。
所有している場合には、固定資産税及び都市計画税がかかります。
賃貸している場合には、不動産所得として所得税や住民税がかかります。